
Le marché immobilier en 2024 : Une année sous tension
Depuis deux ans, le marché immobilier français connaît une chute continue, tant sur le nombre de transactions que sur les prix. En 2024, cette tendance s’est intensifiée, avec un volume de transactions estimé à environ 750 000, contre plus d’un million en 2022, selon le Conseil Supérieur du Notariat (CSN). Cette baisse s’accompagne d’un recul des prix, révélateur des difficultés du secteur.
Pourquoi une telle crise ?
1. La hausse des taux d’intérêt : un frein majeur
Depuis 2022, la Banque Centrale Européenne (BCE) a initié une politique de hausse des taux d’intérêt pour lutter contre l’inflation. Cette augmentation a eu un effet direct sur le coût des emprunts immobiliers. Les ménages, qui pouvaient encore emprunter à des taux autour de 1 % en 2022, doivent aujourd’hui composer avec des taux avoisinant les 3,35 % sur 25 ans.
Or, 60 % des achats immobiliers en France sont réalisés à crédit. Avec des mensualités plus élevées, la capacité d’emprunt a fortement diminué, réduisant ainsi la demande. Les ventes s’en trouvent impactées.
2. Une baisse du pouvoir d’achat
L’inflation a dépassé la hausse des salaires, entraînant une diminution du pouvoir d’achat réel des ménages. Ces derniers consacrent une part croissante de leurs revenus à la consommation quotidienne au détriment de l’investissement immobilier. Par ailleurs, les banques imposent un plafond de 35 % des revenus mensuels pour le remboursement des prêts. Si les revenus baissent, la capacité d’emprunt diminue en conséquence.
Résultat ? Selon l’Indice des Prix de l’Immobilier (IPI), publié en septembre 2024, les prix des logements ont chuté de 1,3 % au troisième trimestre, et de 5 % sur l’ensemble de l’année.

Un impact accentué sur le marché du neuf
Le marché du neuf est particulièrement touché. Au deuxième trimestre 2024, les ventes de logements neufs ont reculé de 8,3 % sur un an. Pire encore, le nombre de logements neufs commercialisés au troisième trimestre a atteint son plus bas niveau depuis 2010. Philippe Boulanger, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), a résumé la situation en ces termes : « Jamais on aurait pensé tomber si bas. »
Des dispositifs pour soutenir le marché
Face à cette crise, plusieurs mesures ont été mises en place pour encourager les investissements immobiliers :
- PTZ (Prêt à Taux Zéro) : Ce dispositif sans intérêts vise à faciliter l’achat d’une première résidence principale pour les primo-accédants.
- Dispositif Pinel : En échange de la mise en location d’un bien pour une durée déterminée, les investisseurs bénéficient de réductions d’impôts.
- MaPrimeRénov’ : Cette aide encourage les rénovations énergétiques pour éviter que des logements ne deviennent des passoires thermiques.
Des défis structurels à long terme
Au-delà des facteurs conjoncturels, des problématiques structurelles continuent de peser sur le marché immobilier :
- Le vieillissement de la population et ses conséquences sur la demande.
- Les évolutions démographiques et sociétales, avec des modes de vie qui favorisent de plus en plus la flexibilité.
- L’augmentation des normes environnementales, qui alourdit le coût de la construction.
Conclusion : 2024, une année difficile pour l’immobilier
Entre la hausse des taux, l’inflation et des défis structurels, 2024 s’impose comme une année noire pour le marché immobilier. Si certaines mesures permettent de limiter les dégâts, elles ne suffisent pas à enrayer une tendance de fond qui devrait se poursuivre dans les années à venir.